Analisi comparativa di mercato nel settore immobiliare

Quando si lavora con i venditori per determinare un prezzo di quotazione o con gli acquirenti per verificare il valore prima delle offerte di acquisto, gli agenti immobiliari fanno ciò che è noto come analisi comparativa di mercato o CMA.

Andando a venduti record di proprietà, il professionista immobiliare seleziona le proprietà recentemente vendute simili alla proprietà dell'oggetto e nella stessa area geografica. Confrontando queste proprietà e adeguando le differenze di funzionalità, viene effettuata una stima del valore per la proprietà dell'oggetto. Tuttavia, un professionista immobiliare approfondito farà un secondo CMA diverso per un venditore o un acquirente.

Un secondo CMA approfondito includerebbe confronti con proprietà simili attualmente elencate nell'area. Verrebbe utilizzato lo stesso processo, ma con proprietà attualmente elencate. Ciò consentirebbe una valutazione dell'attuale concorrenza e potrebbe portare ad un aumento o una diminuzione della stima in base alle proprietà vendute.

Qualità di selezioni comparabili

Fondamentale per l'accuratezza di un CMA nel determinare il valore di mercato è la selezione delle migliori proprietà comparabili. Tre agenti che scelgono anche un diverso comparabile tra tre o quattro utilizzati possono trovare alcune valutazioni molto diverse. Questo accade molto quando un venditore sta acquistando un agente di quotazione. Ottengono una stima del valore da diversi agenti e sono sorpresi dalle differenze. Sfortunatamente, spesso quello che dà loro il numero più alto è quello che ottiene l'elenco e di solito non è un buon numero.

Ci sono diverse cose da considerare quando si sceglie comp:

• Quando la proprietà venduta: le vendite più di due o tre mesi in passato non sono buone comp, specialmente nei mercati in rapido movimento. Più recenti sono le vendite, meno probabilità che il mercato si sia mosso abbastanza da rendere irrilevanti i prezzi delle proprietà al momento della CMA.
• Dove si trova la proprietà: la situazione migliore è che la casa è nella stessa suddivisione. Ciò non è possibile in molti casi, quindi la prossima considerazione è la localizzazione di comp nello stesso quartiere o area generale. Quando non è possibile ottenere composizioni adatte in questo modo, case molto simili in suddivisioni simili in altre parti della città possono essere l'unica risorsa disponibile.
• Caratteristiche della casa: quando si tratta del numero di camere da letto, bagni, filmati quadrati della casa, dimensioni del lotto e altre caratteristiche della casa, le case comparabili dovrebbero essere il più simili possibile. È raro, tranne nelle grandi suddivisioni dei cookie-cutter, che otterrai tutte queste cose da confrontare esattamente.

Qualità delle regolazioni

Quest'ultimo elemento sopra ci porta a una discussione su come compensiamo il nostro calcolo per le differenze nelle strutture. Facciamo aggiustamenti, molto simili a quelli dei periti, per regolare i prezzi venduti delle case comparabili per abbinare meglio la nostra proprietà in materia. 

In altre parole, se abbiamo una casa di 3 camere da letto, 2 bagni con un garage annesso a due auto e 2100 piedi quadrati di zona giorno, cercheremo di trovare tre o quattro componi con tutte queste caratteristiche. Tuttavia, raramente lo facciamo, quindi dovremo apportare modifiche ai loro prezzi venduti.

• Diciamo che un comp ha solo due camere da letto. Dobbiamo supporre che avrebbe venduto per più soldi con tre, quindi aggiungeremo un po 'di denaro al suo prezzo venduto effettivo per adeguarlo ad aver avuto tre camere da letto. Lo stesso vale per bagni e spazi garage.
• Se è dall'altra parte, diciamo tre bagni quando la nostra casa in soggetto ne aveva solo due, allora sottrarremmo il valore di un bagno dal prezzo venduto nel nostro aggiustamento.
• Non abbiamo bisogno di fare nulla con il filmato quadrato fino a quando non facciamo la nostra finale di calcolo.

Una volta che abbiamo regolato le nostre case comparabili vendute prezzi, dividiamo ogni prezzo di venduto per i loro piedi quadrati per ottenere il prezzo di vendita per piede quadrato. Abbiamo una media di quelli per i nostri tre o più comp per ottenere un valore medio per piede quadrato. Quindi lo moltiplichiamo semplicemente per il filmato quadrato della nostra casa in materia per ottenere il nostro valore di mercato attuale stimato.

Eccoti il ​​quadro generale di fare un CMA, ma vorrai scavare e imparare di più e praticare prima di farlo per i clienti.