Capolare una casa che è la tua residenza principale

L'acquisto di case che necessita di riparazioni o lavori di ristrutturazione e quindi venderle viene generalmente definita "lanciare case."Come strategia di investimento, raramente viene fatto con le case in cui risiede effettivamente l'investitore, ma questo può essere un approccio praticabile. Come qualsiasi cosa, ci sono grandi aspetti di questo tipo di strategia e ci sono sfide che devono essere considerate.

• Effettuare un solo pagamento ipotecario

• Evitare l'imposta sulle plusvalenze

• Non è necessario affrettare per massimizzare i profitti

• Ridurre le spese con l'equità del sudore

• Aspettando due anni per evitare un'imposta sulle plusvalenze

• Vivere in una zona di costruzione

• Causando un look da vivere per nuovi lavori di ristrutturazione

• Bisogno di muoversi di nuovo quando i lavori di ristrutturazione sono completi

Professionisti

Ci sono diversi vantaggi nel lanciare una casa in cui vivi.

• Un mutuo ed evita di trasportare costi: In genere, quando acquisti immobili come investimento, stai acquistando una proprietà oltre alla proprietà in cui vivi già. In questo tradizionale capovolgimento della casa, saresti responsabile del pagamento di tutti i costi di carico della proprietà. Supponendo che sia necessario finanziamenti per la proprietà, questi costi di trasporto includono pagamenti mensili ipotecari, tasse sulla proprietà, assicurazione, servizi pubblici, manutenzione della proprietà, commissioni immobiliari e costi di chiusura. Hai queste spese per il lancio della proprietà e sei anche responsabile del pagamento di queste stesse fatture sulla tua residenza principale. Se decidi di vivere in una casa stai cercando di capovolgere, devi solo preoccuparti di una serie di spese.
• Esclusione della Sezione 121: Puoi evitare di pagare l'imposta sulle plusvalenze se vivi nella proprietà per almeno due degli ultimi cinque anni dopo aver acquistato la proprietà. Quando vendi la tua casa, puoi evitare di pagare tasse su $ 250.000 di plusvalenze se si presentano come individuo o $ 500.000 di plusvalenze se sei sposato e presentato congiuntamente.
• Meno pressione per vendere rapidamente: In un tradizionale ribaltamento della proprietà, l'obiettivo è quello di acquistare, rinnovare e vendere rapidamente. In questo scenario, può essere molto stressante quando non riesci a trovare un acquirente perché sei ancora responsabile del pagamento del mutuo e di altre spese sulla proprietà. Se vivi in ​​casa stai cercando di capovolgere, non hai queste spese secondarie da considerare. La sequenza temporale più lunga può anche permetterti di cercare affari sui materiali di ristrutturazione e sui prezzi degli appaltatori. Gli appaltatori possono avere una stagione lenta, quindi saranno più disposti a darti un prezzo migliore se riesci a fare il lavoro in quel momento. Dal momento che non c'è scricchiolio del tempo, hai anche il tempo di fare acquisti per ottenere il miglior prezzo per i materiali.
• Equità del sudore: Potresti essere in grado di aumentare ulteriormente il tuo potenziale di profitto facendo un po 'di lavoro da solo invece di assumere altri per farlo. Dovrai consultare il tuo comune locale per determinare quali progetti è legalmente autorizzato ad assumere te stesso e quali progetti devono essere completati da un professionista autorizzato. Alcuni governi locali consentono ai proprietari di case di lavorare come elettrici e impianti idraulici, e altri consentono a questo lavoro di essere svolto solo da un professionista autorizzato. Anche se completi il ​​lavoro da solo, probabilmente dovrai pagare una determinata tassa ed eliminare un permesso. I regolamenti di permesso variano in base ai codici di costruzione locali e statali. Ad esempio, alcune città ti richiederanno di eliminare un permesso per mettere una recinzione attorno alla tua proprietà, mentre altre non lo faranno.

Contro

Ci sono diversi lati negativi da considerare quando si lancia la residenza primaria.

• Deve aspettare almeno due anni per vendere: Un aspetto negativo di vita in una casa che stai tentando di capovolgere è quello di aspettare almeno due anni dalla data in cui hai acquistato la proprietà per venderla. Se vendi la proprietà prima di averne vissuto come residenza principale per due anni, dovrai pagare le tasse su eventuali plusvalenze che hai fatto sulla proprietà. Il mercato immobiliare può cambiare molto rapidamente. Non essere in grado di mettere in vendita la casa quando il mercato immobiliare è caldo può costarti grande. Nel settore immobiliare, anche aspettare un paio di mesi potrebbe essere la differenza in decine di migliaia di dollari di potenziale profitto.
• Vivere attraverso il rinnovamento: Un altro negativo di cui essere consapevoli è che vivrai in una zona di costruzione e può diventare molto stressante. Avere appaltatori nel tuo spazio di vita personale può invecchiare molto rapidamente. Potrebbe essere necessario affrontare problemi come non avere servizi igienici o docce che lavorano, dover uscire di casa per una settimana mentre i pavimenti vengono levigati e macchiati e combattono con appaltatori o fornitori quando un lavoro non viene svolto correttamente, assumendo anche Sono stati consegnati i materiali lunghi o sbagliati.
• Può danneggiare la casa: Quando vivi nella proprietà e stai cercando di capovolgerlo per profitto, rischi di danneggiare i lavori di ristrutturazione che hai fatto. Le pareti appena dipinte possono sporcarsi rapidamente, i contatori di marmo possono iniziare a incidere e le porte del gabinetto possono smettere di chiudere correttamente. Se hai animali domestici, potresti iniziare a vedere segni di artigli sui pavimenti in legno appena finito.
• Inizia a progettare per te: Quando stai rinnovando un lancio, vuoi fare appello alle masse. Un potenziale problema di vivere in un lancio è che potresti iniziare a progettare la casa per te stesso e il tuo stile potrebbe non attrarre tutti. Potresti anche avere maggiori probabilità di spendere troppo perché utilizzerai quella cucina o bagno fino a quando la casa non sarà venduta. Potresti desiderare il marmo Calacatta più costoso sul marmo di Carrara, mentre l'utente finale potrebbe non conoscere la differenza.
• Scoraggiare il lavoro: Vivere in una casa che stai rinnovando può portarti a rimandare il lavoro reale. Sapere che non puoi vendere la casa per almeno due anni può farti calciare la lattina lungo la strada. Poi puoi trovarti in uno scricchiolio cercando di completare più progetti settimane prima di mettere in vendita la proprietà.
• Devi muoverti: Supponendo che tu possa vendere la proprietà, dovrai trovare altrove per vivere. Muoverti è stressante e può essere ancora più stressante se stai cercando di trovare un altro ottimo affare in una casa e fare un altro lancio di residenza primario.