Come fare un'analisi comparativa di mercato (CMA)

Se sei nuovo nel settore immobiliare o nuovo nella zona, ottieni aiuto. Un CMA non è solo matematica comparata. È necessaria una conoscenza approfondita delle dinamiche delle vendite di proprietà nell'area specifica per esprimere giudizi in base ai dati presentati. "Real Estate Is Local" è una citazione ben nota perché è vero e devi imparare tutto sul tuo mercato locale.

In altre parole, devi sapere qualcosa sul tuo mercato e perché le case in un'area vendono in modo diverso e per prezzi più alti o più bassi rispetto alle case comparabili in un'altra area. Il solo confronto dei numeri senza conoscere i quartieri e le proprietà può essere un disastro. La singola attività più importante in un CMA è la scelta di proprietà comparabili.

Proprietà comparabili accuratamente raccolte

Quando si selezionano le proprietà che si considera paragonabili alla proprietà dell'oggetto, le considerazioni importanti includono:

• Statisticamente, le vendite molto al di sopra o molto al di sotto della maggior parte del gruppo sono sospette. Probabilmente ci sono validi motivi per la divergenza. Se hai abbastanza componi recenti, buttalo troppo in alto e vendite di prezzi troppo basse.
• Assicurati di poter giustificare i comps non utilizzati. Se decidi che un comparabile non è appropriato, avere una buona ragione. Se ti viene chiesto più tardi dal tuo cliente perché non hai usato una certa casa, ti consigliamo di rispondere in modo veritiero e giustificare le tue azioni.
• Estrarre proprietà comparabili dall'area della proprietà dell'oggetto o il più vicino possibile. Se è impossibile trovare abbastanza compie nello stesso quartiere, allora potrebbe essere necessario usare alcuni di un quartiere simile in un'altra parte della città.
• Usa comparabili venduti non troppo vecchi. Rimani il più attuale un lasso di tempo possibile. Nei mercati veloci, questo è facile, ma non tanto quando le vendite sono lente. Se devi tornare indietro di più di due o tre mesi, probabilmente dovrai apportare alcune modifiche soggettive per il lungo periodo. Non è facile, in quanto non c'è davvero alcuna regola su come farlo in modo accurato.
• Quando la quantità lo consente, utilizzare solo tipi di costruzione simili. Un esempio potrebbe essere la proprietà della tua materia che è una casa a una sola storia e molte delle componi sono due storie. Con la nostra popolazione che invecchia, molti anziani cercheranno una sola storia, quindi potrebbe essere più richiesto.

Regolazione del valore per le differenze di proprietà

Quando si confrontano proprietà simili, ci sono sempre differenze. Assicurati di regolare la stima del valore della proprietà dell'oggetto per le sue differenze dalle proprietà comparabili:

• Aggiungere o sottrarre il valore per la differenza nella dimensione del lotto o della superficie.
• Fai lo stesso per le differenze di funzionalità, come camere da letto, bagni, garage, ecc.
• Guarda le differenze di finanziamento che potrebbero aver influenzato il prezzo di vendita. Il finanziamento del venditore a volte può comportare un prezzo più elevato pagato per una proprietà che non è correlata al suo valore reale. Ricorda che questi devono essere transazioni "lunghezza del braccio". Non dovrebbero esserci situazioni speciali, vendite familiari, vendite di soccorso, ecc.

Un'analisi attuale del mercato competitivo

Un rapporto completo e dettagliato al tuo potenziale cliente/cliente di quotazione non può essere completo senza un'analisi di mercato simile delle proprietà elencate e in competizione con la propria casa in quel momento. La tua raccomandazione sui prezzi di listino può essere modificata su o giù a seconda di quante case sono elencate nell'area al momento e i loro prezzi della lista.

Sapere che alcune delle componenti più alte vendute provenivano da periodi con inventario molto basso potrebbe farti modificare un po 'la stima del prezzo di listino se il mercato attuale ha un inventario significativamente più alto. Andando nella direzione opposta, se ci sono meno case disponibili, potresti essere in grado di regolare il prezzo richiesto verso l'alto.

Risultati visualizzati in un formato facile da capire

Questa non è una promozione per "Pretty". Esistono soluzioni software per quasi tutti i sistemi MLS che producono rapporti dall'aspetto molto raffinato per analisi comparative di mercato. Il valore è nei dati e nella tua interpretazione. Non lasciare che lo sfarzo della "presentazione" assumi un'importanza più elevata rispetto alla selezione e all'interpretazione dei dati.