Il controllo dell'uso del suolo con codici di suddivisione in zone e permessi

Tre elementi di base sono coinvolti nel controllo dell'uso del suolo. I comuni sviluppano piani principali per l'uso della loro terra, traffico, aree commerciali e residenziali, scuole comunitarie e parchi. Codici, leggi o ordinanze di zonizzazione vengono quindi sviluppati per specificare quali usi del suolo e tipi di costruzione saranno consentiti in determinate aree.

Infine, i permessi di suddivisione in zone vengono utilizzati come strumento per far rispettare tali ordinanze e permessi devono essere concessi per tutti gli usi e le strutture.

Houston-la città senza la parola "z"

Houston è l'unica grande città della U.S. senza ordinanze di suddivisione in zone. Non ha mai avuto ordinanze di zonizzazione. Potresti presumere che la situazione sarebbe piuttosto orribile lì di conseguenza. Ti aspetteresti di trovare un alto ascesa in un piccolo quartiere di case unifamiliari, torreggiando su di esse e macchiare il sole. Oppure potrebbe esserci un raggio di tiro interno immerso tra una casa di cura e un asilo nido. 

Ma nessuna di queste situazioni si trova a Houston. Sembra praticamente come la maggior parte delle altre città che tu abbia mai visitato. 

Non è che non ci sia controllo dello sviluppo. È solo che il controllo non viene realizzato a Houston negli stessi modi geografici di zonizzazione di altre città. Le restrizioni degli atti sono usate come metodo di controllo. I codici di costruzione che limitano la vicinanza di determinate strutture possono essere alle aree residenziali hanno contribuito a mantenere alcuni usi commerciali fuori dalle aree residenziali.

È difficile sostenere che nessuna suddivisione in zone è dannosa per lo sviluppo perché Houston tende a dimostrare esattamente il contrario. Gli sviluppatori hanno molta più latitudine a Houston, anche se non gli non viene data liberamente. Con restrizioni agli atti, costruzione di codici e restrizioni di utilizzo relative alle proprietà circostanti, Houston ha il meglio di entrambi i mondi.

Gli sviluppatori possono creare nuove o convertire strutture o strutture esistenti spesso con solo piccole varianze di codice. Un esempio potrebbe essere convertire un centro commerciale a strisce chiuse in un centro di attività degli anziani o viceversa. La suddivisione in zone lo renderebbe praticamente impossibile, ma Houston vorrebbe semplicemente che il nuovo utilizzo rispetti la sicurezza e usa le ordinanze.

Un po 'di storia 

Perché Houston è solo tra le principali città nel non avere una suddivisione in zone? La Carta della città richiede che la questione della suddivisione in zone dell'istituzione. Non può semplicemente essere il risultato di una decisione del Consiglio comunale. 

I sostenitori sono riusciti a ottenere una zonizzazione a un voto nel 1948 ma fallì. Lo stesso è accaduto di nuovo nel 1962 e nel 1993. Le persone semplicemente non lo volevano o pensavano che fosse necessario perché Houston stava dondolando senza problemi gravi.

Questo non vuol dire che ci siano Mai sono stati problemi. Ogni tanto sviluppatori commerciali e grattacieli diventavano un po 'troppo densi nel loro posizionamento della struttura. Gli edifici in seguito erano troppo vicini per ampliare le strade o gestire i requisiti di utilità.

In risposta, sono state emanate restrizioni di battuta d'arresto, parcheggio e buffer attorno a grandi edifici al posto della suddivisione in zone. La differenza è che queste restrizioni non sono correlate alla geografia. Sono tutti legati alla vicinanza degli edifici l'uno all'altro e ai loro usi. 

Houston certamente non ha sofferto del diverso approccio impiegato perché lo sviluppo è sempre stato robusto. La città mantiene un tasso di crescita gestibile ma aggressivo. Non è sempre un problema essere diversi.