3 chiavi per un capovolgimento della casa di successo

Investire nel settore immobiliare può essere un ottimo modo per fare soldi. Un tipo di investimento immobiliare da considerare è lanciare una casa. Raggiungere il successo usando questo metodo è di solito una combinazione di abilità, analisi approfondita e ricerca, sebbene alcuni raggiungano il successo per stupida fortuna.

Indipendentemente dal tipo di proprietà che scegli, ci sono diversi aspetti positivi e negativi da considerare quando si prepara per il tuo primo lancio della casa di successo.

• Il successo del progetto richiede alcune cose che puoi controllare, come abilità, analisi approfondita e ricerca.

• Qualsiasi tipo di proprietà può essere capovolto.

• Può assumere persone in grado di aumentare la probabilità di un lancio di successo, tra cui un agente immobiliare, un appaltatore e un designer esperti.

• Potrebbe perdere denaro se non si considera tutti i costi, inclusi i costi di rinnovamento, detenzione e vendita.

• Potrebbe dover pagare le imposte sulle plusvalenze sulla vendita.

• Può migliorare una proprietà se non hai abbastanza familiarità con il quartiere.

Cosa significa capovolgere una casa?

Capolare una casa significa che stai acquistando una casa con l'intenzione di venderla, di solito rapidamente, per un profitto. Non è una strategia di acquisto e detenzione a lungo termine. La vendita della proprietà per più di quanto tu l'abbia acquistata non significa necessariamente che farai un profitto.

Ad esempio, acquisti una casa per $ 200.000 e metti $ 50.000 di ristrutturazioni. Se vendi la casa per $ 240.000, che è più di quello per cui l'hai acquistata, in realtà perderai denaro quando si tiene conto dei costi di ristrutturazione, nonché costi aggiuntivi per detenere la proprietà e vendere la proprietà.

Che tipo di proprietà può essere capovolto?

Il tipo di proprietà più comune che viene lanciato è una casa unifamiliare. Tuttavia, quasi ogni tipo di immobile può essere capovolto per profitto. Ciò comprende:

• Case plurifamiliari: le opportunità di lancio includono il rinnovamento delle unità esistenti o l'aggiunta di unità aggiuntive per rendere la proprietà più preziosa per i potenziali acquirenti.
• Proprietà a uso misto: Ciò potrebbe comportare ristrutturazioni o aggiunte fatte allo spazio commerciale, allo spazio residenziale o ad entrambi.
• Proprietà al dettaglio: rinnovare lo spazio per soddisfare un'esigenza specifica, come ristorante, salone o negozio generale.
• Terra:Passare attraverso il processo di zonizzazione per ottenerlo approvato per un uso specifico, come residenziale o vendita al dettaglio. Ottenere approvazioni di zonizzazione può essere un lungo processo a seconda di quanto sia veloce e facile il dipartimento dell'edilizia in città. 

Chiave 1: acquista al giusto prezzo

Fai i tuoi soldi per l'acquisto. Non importa quanto bene rinnovi la casa alla fine se metti troppi soldi fin dall'inizio, sarà molto più difficile realizzare un profitto.

Determina il valore dopo la riparazione (ARV)

Stai cercando di determinare quanto puoi permetterti di acquistare la proprietà per realizzare un profitto. Pertanto, devi lavorare all'indietro. 

La prima cosa che devi fare è determinare il valore di riparazione dopo la proprietà. Questo è ciò che credi che la casa varrà dopo aver completato tutti i lavori di ristrutturazione sulla proprietà.

Dovrai esaminare i prezzi venduti di recente per proprietà comparabili nell'area. Mentre guardare comparabili non è una scienza esatta, ti aiuterà a darti un ballpark del valore della casa. Se la tua casa è un coloniale a quattro letti, a due bagni, vorrai guardare coloniali di dimensioni simili che hanno venduto nell'ultimo anno. Dovrai apportare modifiche per determinati fattori come:

• Metratura: Due case possono avere lo stesso numero di letti e bagni, ma si potrebbe essere più grandi di 1.000 piedi quadrati.
• Qualità dei lavori di ristrutturazione:Guarda i materiali utilizzati nella ristrutturazione. È questo ciò che sta cercando l'attuale acquirente?
• Posizione: Alcune aree della città saranno migliori di altre: migliore distretto scolastico, Street più tranquillo.
• Dimensione del lotto: Lotti più grandi saranno più preziosi.
• Servizi: La casa ha l'aria condizionata centrale, una piscina interrata, un seminterrato finito o una suite master?

Una volta che hai esaminato le proprietà comparabili, dovresti essere in grado di elaborare una serie di ciò che la casa varrà una volta che avrai completato i tuoi lavori di ristrutturazione. Questo è il valore dopo la riparazione.

Sottrai i tuoi costi 

Per acquistare la proprietà al giusto prezzo, devi determinare quanti soldi credi di spendere in casa.

• Costi di chiusura all'acquisto: Questo include l'assicurazione del titolo, le ispezioni a domicilio, le spese legali, i sondaggi, le spese bancarie, le commissioni di registrazione: atto e mutuo.
• Costi di costruzione: permessi dalla città, costi materiali, costo del lavoro.
• Costi di detenzione: Pagamenti assicurativi, tasse, pagamento su eventuali prestiti, possibili costi di utilità.
• Costi di chiusura in vendita: Commissioni dell'avvocato, possibilmente imposta sul trasferimento immobiliare, Commissione per agenti immobiliari, tasse di registrazione: atto e mutuo, tasse di ispezione della città: possibile certificato di occupazione (CO), se la città lo richiede, crediti dell'acquirente: l'ispettore domestico dell'acquirente troverà cose sbagliate con la proprietà , quindi l'acquirente probabilmente ti chiederà un credito per correggere queste cose.

Qual è il tuo motivo di profitto?

Probabilmente non stai attraversando tutto il lavoro e il rischio di lanciare una casa per guadagnare $ 5.000. Pertanto, devi determinare il tuo obiettivo di profitto ideale dal flip. Quando tutto è detto e fatto, desideri guadagnare $ 20.000? $ 50.000? $ 100.000? Sapere quanto vuoi fare ti aiuterà a determinare il prezzo a cui puoi permetterti di acquistare la casa.

Dovresti anche essere consapevole che potresti dover pagare un'imposta sulle plusvalenze su qualsiasi profitto che realizzi. A seconda della fascia di reddito, potrebbe non dover pagare nulla o potrebbe dover pagare fino al 20 percento del tuo profitto a zio Sam. Potresti essere in grado di differire questo costo facendo uno scambio 1031.

Determina il prezzo di acquisto ideale

Ora che hai determinato un valore dopo la riparazione per la proprietà, i costi approssimativi associati al rinnovo della proprietà e quanti soldi vuoi fare, puoi determinare l'importo massimo che sei disposto a pagare per la proprietà.

Dopo il valore di riparazione

- Costi meno

- Meno motivazione del profitto

= Prezzo di acquisto ideale

Questo è il punto in cui fai la tua offerta e speri che sia accettata. Hai attraversato molto lavoro per arrivare a questo numero, quindi non essere influenzato dagli agenti immobiliari che ti dicono se aumenti il ​​prezzo di offerta, la proprietà è tua. Ogni dollaro in più che paghi per la proprietà è un dollaro di potenziale profitto che stai perdendo. Ricorda, sei i tuoi soldi per l'acquisto.

Key 2: esci rapidamente

L'obiettivo di lanciare immobili è quello di realizzare un profitto e realizzare questo profitto il più rapidamente possibile. Qualsiasi buon investitore sa che il mercato immobiliare può accendere un centesimo. Qualsiasi numero di fattori può ridurre drasticamente il valore della proprietà. Ciò comprende:

• Aumento dei tassi di interesse: Quando i tassi di interesse sono alti, le persone non possono permettersi di spendere tanto in una casa. Diminuisce il loro potere d'acquisto perché il pagamento del mutuo mensile sarà più elevato. Man mano che i tassi di interesse aumentano, i prezzi delle case scenderanno per adeguarsi a questa diminuzione dell'acquisto di energia.
• Cambio di stagione: La stagione di acquisto della casa è picchi nei mesi estivi in ​​cui i bambini vanno da scuola. Le famiglie vogliono trasferirsi prima dell'inizio del nuovo anno scolastico. Se non sei in grado di avere il tuo capovolgimento sul mercato per la corsa all'inizio della primavera/estate, puoi finire per costarti un sacco di soldi.
• Aumenti dell'inventario: Un altro fattore che può influire sul valore della tua casa è l'inventario in eccesso nell'area. Uno dei motivi per cui ciò potrebbe accadere sarebbe se una grande azienda in città si spegne e le persone iniziano a mettere le loro case sul loro mercato in modo che possano trasferirsi. Ci sono solo così tanti acquirenti per una casa Ranch da 3 camere da letto, 2 bagni $ 250.000. Se ce ne sono cinque sul mercato, potrebbe essere necessario ridurre il prezzo per ottenerlo rapidamente.
• Pignoramenti o vendite allo scoperto nell'area: Sfortunatamente, non puoi controllare i tuoi vicini. Le vendite allo scoperto e i pignoramenti nella zona riduceranno il valore della tua casa.
• Disastro naturale: Inoltre non puoi controllare Madre Natura.Uragani, tornado e incendi possono devastare le aree, lasciando i prezzi delle case equamente in rovina.
• Valutazioni della scuola inferiore: Se la valutazione del sistema scolastico diminuisce, il quartiere diventerà meno desiderabile per i potenziali acquirenti.
• Economia lenta: Quando l'economia crolla, anche i prezzi delle case. Meno persone sono in grado di acquistare case e quelle che fanno stanno cercando di spendere di meno.
• Problemi ambientali/linee elettriche: Livelli elevati di radon o altre sostanze chimiche nel suolo, le linee elettriche costruite nel cortile o un gasdotto che attraversano la città renderà più difficile vendere la tua casa per il miglior dollaro.

Key 3: il team con cui lavori può realizzare o spezzarti

I lanci di proprietà di successo vengono eseguiti rapidamente e fatti al giusto prezzo. Assumere l'appaltatore, il designer o l'agente immobiliare errati può trasformare rapidamente un capovolgimento in un flop. Idealmente, avrai una squadra di persone di fiducia prima di chiudere la proprietà in modo da non perdere tempo.

Designer

Se hai intenzione di assumere un designer per il tuo rinnovamento, devi assicurarti che abbia familiarità con l'area. L'ultima cosa che vuoi fare è eccessiva. Non tutte le case hanno bisogno di pavimenti in legno di marmo e brasiliano Calcutta. Puoi fare grandi soldi con un'ottima pianta e un design pulito. Le cucine e i bagni vendono case, ma la maggior parte degli acquirenti non conoscerà la differenza tra un rubinetto da $ 400 e uno $ 40.

Conoscere il mercato aiuterà anche a determinare quale tipo di acquirente sta guardando in questo settore. La zona attrae molti singoli, sposi, giovani famiglie con bambini piccoli, famiglie stabilite o nidi vuoti? Ciò contribuirà a determinare l'approccio migliore per il rinnovamento. Dovresti aggiungere un'altra camera da letto? Concentrati su una camera familiare per i bambini? È una suite master sarà il sorteggio principale?

Appaltatori

Ciò include elettricisti, idraulici, siders, tetti, appaltatori HVAC, pittori, pavimentazioni e chiunque altro potresti aver bisogno. Vuoi ottenere più offerte in modo da ottenere il miglior prezzo, ma vuoi anche controllare le credenziali perché il prezzo migliore non è sempre il lavoro di migliore qualità. Potresti pensare di avere un ottimo prezzo all'inizio, ma finirai per spendere più tempo e denaro cercando di riparare il lavoro scadente di un appaltatore.

Assicurati che l'appaltatore comprenda i permessi necessari che devono essere portati fuori con la città per i lavori di ristrutturazione che devono essere fatti. Quanto tempo impiega la città per elaborare? Ci sono problemi di zonizzazione che devono essere approvati? Consentire problemi con la città possono trattenere posti di lavoro per mesi e diminuire rapidamente qualsiasi potenziale profitto.

Gli appaltatori sono anche noti per "sottovalutare" quanto tempo impiegherà un lavoro. Assicurati di avere una scadenza fissa con l'appaltatore per il completamento del lavoro. Dovresti anche includere un fondo di emergenza nel tuo budget per questi lavori che non sono completati in tempo.

Agenti immobiliari

Venderai con un agente immobiliare o tenterai di vendere la proprietà da solo? Se vendi con un agente immobiliare, ricorda di tener conto della loro commissione in vendita.

Quando scegli un agente immobiliare, devi assicurarti che conoscano il mercato in cui stai cercando di vendere la casa. Anche se hai lavorato con l'agente immobiliare in passato, potrebbero non essere la soluzione migliore per quel particolare mercato.

Inoltre, molti agenti immobiliari sono semplicemente interessati a fare una vendita rapida e non necessariamente vendere la casa per il miglior dollaro. Assicurati di aver fatto le tue ricerche e che ti senti a tuo agio con il numero che l'agente immobiliare sente di poter ottenere per la casa. Vuoi una vendita rapida, ma non vuoi nemmeno lasciare troppi soldi sul tavolo.