Preparare la tua proprietà in affitto in vendita

Proprio come hai dovuto fare alcuni passi quando hai acquistato la proprietà in affitto, devi anche fare alcuni preparativi quando si desidera mettere in vendita la proprietà in affitto. Preparare te stesso e la tua proprietà ti aiuterà a darti le migliori possibilità di vendere la tua proprietà rapidamente e per il miglior dollaro. Ecco i passaggi che dovresti intraprendere prima di mettere la tua proprietà sul mercato.

Documenti

Rapporto sul reddito e sulle spese: Vuoi assicurarti di avere tutte le tue informazioni finanziarie in ordine prima di mettere in vendita la proprietà in vendita. Preparare un rapporto di reddito e spese darà te e qualsiasi potenziale acquirente, un quadro migliore del valore della tua proprietà.

Reddito: Incluso in questo rapporto sul reddito e sulle spese, vorrai registrare tutti i redditi ricevuti dalla proprietà su base mensile e annuale. Ciò potrebbe includere i pagamenti mensili di noleggio di Tenant, nonché qualsiasi affitto aggiuntivo da parcheggi, asciugatrici e pagamenti Uso o pagamenti se si è abbastanza fortunati da avere una torre di billboard o cellulare sulla tua proprietà.

Spese: Il rapporto sul reddito e sulle spese deve includere anche i soldi che stai spendendo per l'anno. Questo potrebbe includere:

• Tasse di proprietà
• Pagamenti assicurativi
• Accusa di acqua e fognature: se sei responsabile delle utility.
• CONSAGGI ELETTRICIO: se sei responsabile delle utility.
• COMPEGNI DI GAS: se sei responsabile delle utility.
• COMPAGGIO DI OLIO: se sei responsabile delle utility.
• Manutenzione: la maggior parte degli investitori e/o degli agenti immobiliari stimerà una percentuale per la manutenzione. Tradizionalmente, questo importo è del cinque percento del reddito operativo lordo. I costi di manutenzione varieranno in base alle dimensioni della proprietà, all'età della proprietà e alla quantità di spazio esterno. Può includere cose come i costi del paesaggio, i costi per riparare o sostituire apparecchi obsoleti o falliti, serrature per porte, finestre, piastrelle incrinate, perdite idrauliche, perdite del tetto o ringhiere traballanti.
• Costi di posti vacanti: la maggior parte degli investitori rappresenterà anche un fattore di posto vacante. A seconda del tipo di proprietà, puoi aspettarti che questo numero sia compreso tra il cinque e il dieci percento del reddito operativo lordo. I costi di posti vacanti possono includere i costi per commercializzare la proprietà, come la collocazione degli annunci per il noleggio e i costi per detenere la proprietà, come tasse e assicurazioni.

Raccogli i documenti relativi al reddito, alle spese e alla gestione della proprietà

Veri di reddito e rapporto spese: Prima di mettere in vendita la tua proprietà in affitto, vorrai trovare le copie concrete degli articoli che hai incluso nel rapporto sul reddito e sulle spese. Ti consigliamo di raccogliere queste dichiarazioni dell'anno precedente. Ciò può includere tutte le bollette, le dichiarazioni assicurative, le tasse sulla proprietà, i pagamenti dei mutui, i pagamenti dell'affitto, i costi di manutenzione e così via.

Dovresti scansionare tutte queste ricevute nel computer in modo da averne anche una copia digitale. Ciò renderà più semplice l'invio di un articolo a un potenziale acquirente, un avvocato o un agente immobiliare se richiesto poiché lo avrai già disponibile elettronicamente.

Copie di tutti i contratti di locazione applicabili: Ti consigliamo di raccogliere le copie di tutti i contratti di locazione per gli attuali inquilini. Questo verrà utilizzato per verificare l'attuale pagamento dell'affitto, nonché la durata del contratto di locazione.

Elenco di eventuali recenti miglioramenti alla proprietà: Dovresti mettere insieme un elenco di eventuali miglioramenti che hai apportato alla proprietà negli ultimi anni. Ad esempio, hai messo un nuovo tetto, sostituito la fornace o rinnovato la cucina? Ti consigliamo anche di includere la data approssimativa che il lavoro è stato svolto e forse il valore approssimativo del miglioramento.

Nel tuo elenco di miglioramenti, vorrai aggiungere aggettivi descrittivi. Ad esempio, invece di dire, cucina rinnovata, può essere più attraente da dire, cucina rinnovata, tra cui armadi in stile shaker grigio, granito bianco polare e backsplash della metropolitana smussata.

Inoltre, dovresti anche trovare qualsiasi prova del lavoro svolto. Questo potrebbe essere copie di fatture, contratti per il lavoro o altre entrate.

Spesso, l'agente immobiliare utilizzerà questo elenco di miglioramenti quando metti insieme i dettagli di elenco per la tua proprietà. Pertanto, questo elenco dovrebbe essere il più completo possibile.

Copie di qualsiasi permesso: La prima cosa che vorrai fare è assicurarti che non ci siano permessi aperti sulla tua proprietà. A seconda della tua città, puoi fare questa richiesta di persona, per telefono o online. Questa è nota come richiesta di record pubblici aperti.

Se ci sono permessi aperti sulla proprietà, probabilmente dovrai chiuderli prima della vendita. Dovrai determinare quale lavoro deve essere completato, assumere un appaltatore autorizzato per completare il lavoro, quindi far uscire un ispettore della città e verificare che il lavoro sia stato svolto per codificare in modo che possano chiudere il permesso.

Dovresti raccogliere o ottenere copie di tutti i permessi per qualsiasi lavoro mai completato sulla proprietà. La tua città dovrebbe essere in grado di fornirti copie di tutti i permessi registrati per la proprietà.

Determinare il potenziale di profitto

Dovresti valutare le tue finanze per ottenere un campo da baseball di quanti soldi potresti potenzialmente fare se vendi la tua proprietà.

1. Quanto devi sul tuo mutuo? Hai qualche penalità di pagamento anticipato?

2. Conosci i costi di chiusura di cui sarai responsabile durante la vendita della tua proprietà. Ciò potrebbe includere un'imposta sul trasferimento di Realty in vendita, la Commissione per gli agenti immobiliari, le commissioni di registrazione e le spese legali.

3. Sapere qual è la tua base fiscale per la proprietà in modo da sapere quanto nelle tasse dovrai. Parla con il tuo commercialista per determinare qual è la tua base fiscale.

In generale, le tue basi saranno tutte le spese che sono entrate nella proprietà che non è stata cancellata in un determinato anno, come il prezzo di acquisto, i costi di chiusura e i miglioramenti, meno quanto hai cancellato nell'ammortamento nel corso degli anni.

4. Sapere qual è il valore approssimativo di mercato della tua proprietà. Dovresti trovare due o tre proprietà comparabili vendute nella tua zona nell'ultimo anno. Puoi usare questi numeri per avere un'idea approssimativa della fascia di prezzo in cui la tua proprietà dovrebbe essere venduta.

5. Prendi il valore approssimativo di mercato della tua proprietà, meno l'importo che hai lasciato sul tuo mutuo, meno i costi di chiusura della vendita della tua proprietà per determinare quanti soldi andresti via alla vendita.

6. Devi quindi determinare quanti soldi dovrai nelle imposte sulle plusvalenze. Per fare ciò prenderà il prezzo di vendita della tua proprietà meno la base fiscale che hai calcolato. Questo importo determinerà ciò che devi per le imposte sulle plusvalenze. Assicurati di parlare con il tuo commercialista perché possono esserci scenari in cui ti allontani con pochissimi soldi in vendita, ma devi significativamente di più nelle imposte sulle plusvalenze a causa delle cancellazioni di ammortamento assunte durante la proprietà della proprietà.

Manutenzione

Manutenzione differita: Prima della vendita, vorrai far sembrare la tua proprietà il più buona possibile. Questo è il momento di affrontare eventuali problemi di manutenzione che hai rimandato. Ciò può includere la pittura aree comuni, il miglioramento del paesaggio o il fascino del marciapiede, la correzione di servizi igienici o lievi gocciolamenti nei rubinetti.

Miglioramenti del capitale: È inoltre necessario determinare se vale la pena completare eventuali miglioramenti del capitale prima della vendita. Il miglioramento produrrà un rendimento maggiore di quello che costa? Ad esempio, sei in grado di mettere un nuovo tetto sulla proprietà per meno del tasso di mercato?

Ha senso investire più denaro nella proprietà? Se non apporti tali miglioramenti, ridurrà la possibilità di vendita? Un tetto cattivo, un ponte in decomposizione o i buchi in pareti dissero qualcuno dall'acquisto della proprietà?

Suggerimenti generali

Notificare gli inquilini: Quando la proprietà in affitto è effettivamente sul mercato, i potenziali acquirenti dovranno essere in grado di inserire almeno un'unità di noleggio quando stanno visualizzando la proprietà. Pertanto, dovrai determinare come e quando notificherai agli inquilini che stai mettendo in vendita la proprietà. A seconda delle dimensioni della tua proprietà, potrebbe non essere necessario informare tutti gli inquilini della tua intenzione di vendere la proprietà. Dovrai solo avvisare gli inquilini i cui appartamenti desideri mostrare ai potenziali acquirenti.

A volte gli inquilini hanno paura quando sentono che la proprietà sta andando in vendita. Temono di essere sfollati quando verrà venduto. Si preoccupano anche di come un nuovo proprietario gestirà la proprietà. Alcuni inquilini lo utilizzeranno anche come un'opportunità per sfogare contro il proprietario per questioni ragionevoli e irragionevoli, quindi fai attenzione a lasciare che gli inquilini interagiscano con i potenziali acquirenti.

Riempire eventuali posti vacanti: Prima della vendita, avrai idealmente l'occupazione al 100 % nella tua proprietà. Se hai un posto vacante, non tagliare gli angoli per cercare di riempire rapidamente il posto vacante. Assicurati di seguire ancora il tuo processo di screening completo. 

Se la tua proprietà non vende rapidamente, rimarrai bloccato con qualsiasi inquilino che inserisci nella proprietà. Inoltre non si desidera collocare gli inquilini di problemi nella proprietà che possono danneggiare la proprietà in un momento in cui deve apparire al meglio. È meglio avere un'unità vacante di una che è occupata da un cattivo inquilino.

Intervista Realtors: Dovrai trovare un agente immobiliare con cui elencare la proprietà in affitto. Se hai già un agente immobiliare con cui hai lavorato in passato e ti senti a tuo agio, allora siete tutti pronti.

Altrimenti, dovrai intervistare diversi agenti immobiliari. È importante cercare agenti immobiliari specializzati nel tipo di proprietà e nell'area in cui stai vendendo. Case o condomini unifamiliare potrebbero non aver bisogno di qualcuno così specializzato, ma per una multifamiglia, una proprietà al dettaglio, una proprietà ad uso misto o altri investimenti più unici, vuoi cercare qualcuno che abbia successo a vendere il tipo di proprietà che stai cercando di vendere. Pensalo allo stesso modo in cui gli avvocati si specializzano in determinati settori come il divorzio, l'appello fiscale o il diritto societario.

Quando metterlo sul mercato

Le proprietà degli investimenti non seguono le stesse regole della vendita di residenze primarie ai proprietari di case. Il normale mercato immobiliare è più forte in primavera, poiché le famiglie stanno cercando di entrare nelle loro nuove case prima del nuovo anno scolastico.

In generale, puoi mettere in vendita una proprietà di investimento in qualsiasi momento dell'anno. Potresti vedere un'attività inferiore durante le vacanze o in estate.