Investire nel settore immobiliare senza contanti

Gli investimenti immobiliari possono essere per profitti a breve termine o flusso di cassa in affitto a lungo termine. Molte persone vorrebbero essere investitori immobiliari, ma mancano di denaro per i pagamenti in calo. Pensano che l'acquisto, la tenuta, o l'acquisto e il lancio, siano gli unici modi per fare soldi.

Non così. Puoi iniziare con il costo di qualche centinaio di biglietti da visita. Il tuo desiderio e un po 'di lavoro per le gambe possono trasformarsi in contanti in tasca in un breve periodo di tempo.

Strategie per investire senza contanti

Numerosi metodi di investimento sono predicati e insegnati da guru in tutta la televisione, in stampa e su Internet. Puoi imparare molto dai siti Web di investimenti immobiliari, ma fai attenzione a pagare corsi costosi o tutoraggio.

Spetta ancora a te usare quella conoscenza, uscire e implementare ciò che hai imparato, non importa quanto l'istruttore ti conosca e ti insegna.

Alcune tecniche possono aiutarti a fare soldi dal settore immobiliare senza iniziare con un sacco di liquidità o anche.

Dogging degli uccelli vs. Noleggi a lungo termine

Devi capire chi sono questi investitori prima di poter davvero apprezzare il loro valore. La maggior parte delle persone pensa a un cane da uccelli come a una "pinza", qualcuno che sta acquistando case, a sistemare, quindi vendendole rapidamente per un profitto, e questo è in gran parte accurato.

Il dogging degli uccelli è un po 'come essere un grossista e non richiede denaro per iniziare, solo alcuni biglietti da visita e sforzi. Può rendere gli immobili di investire un'azienda per la persona media con non molto contanti.

Poi c'è l'investitore a lungo termine che acquista case come proprietà in affitto, realizzando il flusso di cassa e l'apprezzamento nel tempo. Ognuna di queste strategie di investimento immobiliare può essere molto redditizia. Che scegli riguarda i tuoi obiettivi, il temperamento e la tolleranza al rischio.

L'arte del dogging degli uccelli

Molti dei tuoi investitori target faranno un'altra attività di successo e un po 'di denaro che vogliono investire nel settore immobiliare. Gestire le loro attività richiede la maggior parte del loro tempo, quindi si basano su risorse tradizionali come gli agenti immobiliari per aiutarli a individuare gli affari immobiliari degli investimenti.

Di solito pagheranno più di quanto dovrebbero per queste offerte perché gli agenti stanno lavorando con l'inventario MLS (Multiple Elenco Service). Non c'è molta flessibilità nei prezzi, in particolare con le commissioni degli agenti coinvolti.

Molti di questi investitori acquistano più proprietà. Come pensi che reagiranno se hai detto loro che potresti portare loro affari dal 10 al 40% in meno rispetto a quello che stanno attualmente pagando? 

Meno questi investitori pagano per una casa, migliore sarà il loro ritorno sugli investimenti (ROI) dal flusso di cassa, e prima avranno bloccato l'equità. Essi Volere un cane da uccelli per portare loro affari.

Puoi trovare proprietari di case che hanno bisogno di vendere e non sono ancora stati in grado, o proprietari di case con difficoltà ipotecarie o pignoramenti incombenti, attraverso il lavoro, la ricerca e le indagini.

Cerca le case che gli agenti immobiliari non stanno elencando. In effetti, alcuni cani da uccellini hanno agenti immobiliari che li alimentano i conduttori quando un proprietario di abitazione in difficoltà non è stato in grado di vendere. Il cane Bird fornisce investimenti redditizi all'investitore e le commissioni possono funzionare tra $ 2.000 e $ 10.000 per accordo quando la vendita si chiude.

Assegnazioni: i professionisti ..

Un altro modo per fare soldi con gli investimenti immobiliari senza utilizzare nessuno dei tuoi soldi è tramite incarichi. Non è un processo complicato, ma richiede che tu abbia il tuo acquirente allineato Prima Ti blocchi in un contratto di acquisto.

Hai intenzione di fare il tuo accordo con il venditore e scrivere un contratto di acquisto. Il contratto indicherà che l'acquirente è "il tuo nome e/o assegna."Questa formulazione ti consente di assegnare il contratto a qualcun altro, al tuo acquirente.

Non hai bisogno del consenso del venditore. Deve in genere essere un acquirente di cassa, ma normalmente è il caso quando stai facendo questo tipo di affari. Il venditore sarà semplicemente informato tuo L'acquirente è ora loro acquirente e che la transazione procederà normalmente in base ai termini del contratto di acquisto.

... e contro

Dovrai dare un deposito in denaro serio al venditore. Questo denaro è depositato con la società del titolo che sta gestendo la chiusura e non verrai rimborsato alla fine della giornata o se l'accordo dovrebbe dirigersi a sud per qualche motivo. Il denaro si trasferirà al tuo acquirente alla chiusura.

Ti consigliamo di mantenere il tuo deposito il più piccolo possibile perché c'è sempre un po 'di rischio che l'accordo non chiuderà.

Nella maggior parte dei casi, non sei pagato fino alla chiusura dell'accordo, anche se potresti essere in grado di ottenere le tue commissioni nel momento in cui esegui l'assegnazione del contratto ai tuoi investitori se lavori regolarmente con loro.

Naturalmente, potresti anche essere in grado di ottenere anche quei soldi più serio prima di bloccare la casa se sei ben allineato con determinati acquirenti e puoi descrivere loro l'accordo e ottenere un impegno verbale.

Chiusure back-to-back

Il disordine abitativo e ipotecario che ha iniziato a svolgersi nel 2007 ha creato molti cambiamenti nelle attività di transazione di prestiti e immobili. Le società di titolo erano disposte a fare doppie chiusure e finanziare un accordo con i proventi di un altro, ma questo è raro nel 2019.

C'è un modo per l'ingrosso e ribaltare le proprietà con chiusure back-to-back senza usare i tuoi soldi, tuttavia. Il primo requisito è che è necessario organizzare un affare di flip all'ingrosso redditizio. Devi avere la prima proprietà acquistata al giusto prezzo e un investitore pronto per acquistarla da te con un buon profitto.

Il profitto deve essere sufficiente per coprire la commissione che sarà richiesta per utilizzare i soldi degli altri per chiudere il primo accordo in modo da poter chiudere la seconda vendita al tuo investitore. La commissione è di solito almeno $ 2.500 e può essere basata su una percentuale dell'importo prestato.

Il finanziamento transazionale è il processo per ottenere un prestito a breve termine per finanziare un accordo con una chiusura di follow-up per vendere la proprietà lo stesso giorno o almeno entro 24 ore. Un prestatore transazionale posizionerà i fondi necessari per chiudere il primo accordo con la società del titolo.

Puoi passare al secondo accordo quando si chiude il primo accordo, di solito programmato dietro di esso. La dichiarazione di chiusura per tale accordo rifletterà un pagamento al prestatore transazionale per l'importo che hanno prestato al primo accordo, più la loro commissione. Ottieni l'equilibrio e i tuoi profitti.

Opzioni di leasing

I componenti di base di una strategia di opzione di locazione sono un contratto di locazione con pagamenti mensili e un'opzione per acquistare la proprietà alla fine del periodo di locazione.

Ad esempio, vuoi possedere una casa come proprietà in affitto, ma non sei seduto su abbastanza contanti per un acconto. Potresti anche avere problemi di credito che renderebbero il prestito troppo costoso. Quindi individua un proprietario di abitazione altamente motivato che non è stato in grado di vendere attraverso il marketing con segni di bandito, giornali e annunci Craigslist o solo riferimenti al passaparola.

Un esempio di opzione di locazione

La casa potrebbe valere $ 200.000 nel mercato attuale. Il saldo del mutuo è di $ 150.000 e i pagamenti dei proprietari di case sono $ 1.100 al mese con tasse e assicurazioni. Un coniuge è stato licenziato dal suo lavoro e l'altro ha individuato un lavoro migliore, quindi devono spostarsi presto.

Offri di noleggiare la propria casa per tre anni con pagamenti di leasing pari ai pagamenti della casa: $ 1.100 al mese. Paga loro $ 1.500 come pagamento di opzioni di leasing non rimborsabile in cambio del destro, ma non l'obbligo di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione per $ 160.000.

Usa il marketing o altri metodi per individuare un inquilino per la casa che è disposto a pagarti $ 1.200 al mese per affittarlo. L'inquilino firmerà un minimo di un contratto di locazione di un anno. Le tasse e l'assicurazione rimarranno così come durante il contratto di locazione triennale, con l'impegno nel pagamento del mutuo dei proprietari che si prende cura di tali articoli.

Ecco come tutto funziona:

• Il tuo denaro: $ 1.100 x 3 per i pagamenti di leasing del primo e del mese scorso e un deposito cauzionale equivale a $ 3.300, più $ 1.500 per il pagamento dell'opzione di leasing. Il tuo denaro totale è di $ 4.800.
• Contanti in: $ 1.200 x 3 per il primo, ultimo e deposito cauzionale = $ 3.600.

Questo uno scenario peggiore per scopi illustrativi. Sei fuori tasca $ 1.200. Ma Se avessi meglio negoziato con il venditore e rinviati il ​​deposito cauzionale o eliminato del tutto, questo funzionerebbe con un profitto di $ 300. Allo stesso modo, si spezzeresti anche se potessi trovare un inquilino disposto a tossire $ 1.600 al mese.

Tutto può dipendere dalle tue capacità di negoziazione.

E l'idea è di controllare questa casa e bloccare un acquisto redditizio alla fine per quel prezzo sottovalutato senza mettere troppi incassi nel frattempo. La proprietà vale già più del prezzo da pagare e probabilmente apprezzerà durante il contratto di locazione di tre anni. Ciò può rivelarsi un rendimento significativo sul tuo investimento.

Contratti di locazione sandwich

Un contratto di locazione sandwich è proprio quello che implica il nome: due opzioni di leasing con te, l'investitore, nel mezzo.

Ti consigliamo di acquistare la proprietà con uno sconto alla fine del periodo di locazione e dovrai trovare un inquilino che desidera acquistare la casa ma non può essere a causa di problemi di credito o di mancanza di denaro per un acconto. La maggior parte delle persone in questa situazione è felice di acquistare con un'opzione di locazione in modo che abbiano il tempo di migliorare il proprio credito e ottenere un acconto insieme.

Funzionerebbe in modo simile a un'opzione di leasing, ma stai trovando qualcuno che vuole affittare acquisizione o affitto piuttosto che un normale inquilino. Tutti i numeri sarebbero gli stessi, ma l'inquilino/acquirente possederebbe la casa alla fine di un periodo di locazione di tre anni.

L'inquilino/acquirente ora non solo paga il primo, ultimo e deposito cauzionale in anticipo, ma effettua anche un pagamento non rimborsabile dell'opzione di leasing per il diritto di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione. L'inquilino/acquirente accetta anche di pagare $ 175.000 per la casa.

Ora il tuo flusso di cassa sembra questo:

• Lo stesso $ 4.800 sta uscendo.
• $ 1.200 x 3 equivale a $ 3.600, più il pagamento dell'opzione di leasing da $ 1.500 dall'inquilino/acquirente porta $ 5,100.

Guadagnerai $ 300 in anticipo, $ 100 al mese per i 34 mesi rimanenti o $ 3,400 e un profitto di $ 15.000 vendendo la casa per più del tuo accordo originale per l'acquisto della proprietà. Il tuo profitto lordo è di $ 18.700 con zero dollari effettivamente investiti.

Un altro vantaggio di questa strategia è che l'inquilino/acquirente spera di possedere la casa e potrebbe logicamente, quindi, si prenderà cura di esso. In effetti, alcuni investitori negoziano contratti di locazione che richiedono agli inquilini di pagare i primi $ 100 o più per eventuali riparazioni.

Le spese sono minime quando l'assicurazione e le tasse vengono pagate attraverso il pagamento del mutuo originale.

Le opzioni di leasing e i contratti di locazione sandwich sono strategie spesso utilizzate dagli investitori immobiliari per aggiungere proprietà ai loro portafogli e costruire un flusso di cassa mensile.

Altre opzioni di noleggio

Devi avere un tetto sopra la testa mentre fai tutti questi investimenti, quindi potresti prendere in considerazione la possibilità di combinare le tue esigenze con l'opportunità di fare soldi e uscire avanti. Anche questo richiederà almeno un poco Soldi di tasca, ma potresti uscire molto avanti a lungo termine.

Puoi acquistare un duplex per meno del 5% in meno se hai un buon credito e occuprai personalmente una delle unità. Noleggia l'altro e usa le entrate per pagare un po 'di pagamento del mutuo se non tutto il tuo mutuo fino a quando non si vendi, idealmente per un profitto dopo che la proprietà ha apprezzato.

Un'altra opzione è quella di acquistare una casa unifamiliare, quindi vivere lì per un anno. Il VA e l'USDA offrono prestiti senza soldi e si può ottenere un prestito FHA per un minimo di 3.5% a partire dal 2018 è la tua residenza, ma non devi vivere lì per sempre.

Stai un po ', quindi affittalo abbastanza per coprire i pagamenti dei mutui. Lascia che la proprietà apprezza, paga il mutuo nel tempo e costruito azionario e patrimonio netto.