Perché gli acquirenti usano i mutui coperti

Gli acquirenti, in particolare nei mercati immobiliari commerciali, usano i mutui di coperta per una serie di motivi. I finanziatori fanno soldi prestiti. Se i numeri funzionano e ottengono abbastanza sicurezza, i finanziatori commerciali avranno origine ipotecari generali utilizzati negli investimenti immobiliari commerciali. Forse il tuo prossimo investimento sarebbe meglio servito usando un mutuo generale.

È necessario consolidare le proprietà per un rifinanziamento

Un investitore potrebbe possedere più proprietà finanziate in momenti diversi e con termini ipotecari molto diversi. Se i tassi sono bassi, potrebbe essere possibile raggruppare le proprietà per il rifinanziamento con un mutuo generale. In tal modo, i pagamenti potrebbero essere più bassi. Potrebbe anche consentire al proprietario di prendere in contanti per l'utilizzo per ulteriori investimenti. Soprattutto se un investitore tiene più case acquistate in momenti diversi a tassi ipotecari diversi, questa può essere un'opzione se esiste un po 'di equità. Per le proprietà tenute per un po ', può sembrare così:

• Proprietà un valore $ 165.000, saldo del prestito $ 125.000 a 6.5%, pagamento $ 847/Mth
• Proprietà B Valore $ 172.000, saldo del prestito $ 122.000 a 6.75%, pagamento $ 809
• Proprietà C Valore $ 149.000, saldo del prestito $ 118.000 a 6.0%, pagamento $ 746
• Il valore totale è di $ 468.000, il totale dovuto è di $ 365.000, pagamenti totali di $ 2.402
• L'equità è di circa il 23%, quindi è possibile un prestito.
• Nuovo mutuo coperta di $ 365.000 a Current 5.Il tasso dello 0% è un pagamento di $ 1.959
• $ 443 Aumento del flusso di cassa mensile

Aumenta il finanziamento per nuove acquisizioni

Supponiamo che un investitore voglia sviluppare o riabilitare una proprietà commerciale. L'importo della liquidità necessaria per l'acquisto e il lavoro è maggiore di quanto possa essere preso in prestito solo su quella proprietà. L'acquirente potrebbe fornire altre proprietà in una transazione ipotecaria immobiliare generale. Nelle giuste condizioni, l'acquirente potrebbe ottenere più dei fondi necessari per il nuovo progetto. Come puoi vedere nell'esempio precedente, stiamo lavorando con le proprietà di proprietà o abbiamo avuto pagamenti di grandi dimensioni. Il nuovo prestito avrà bisogno di un equità significativa, soprattutto se si prende in contanti.

Migliori termini di prestito

Includendo altre proprietà in un mutuo generale, il prestatore è meglio protetto con valore extra come sicurezza. Questo può essere spesso utilizzato come strumento per negoziare tassi di interesse migliori o altri termini di prestito. Se un pagamento inferiore consente un flusso di cassa positivo dagli affitti, questa potrebbe essere la strada da percorrere. Supponiamo che le spese siano aumentate, forse le tasse. Usando questo approccio l'investitore potrebbe tornare al flusso di cassa precedente o vicino a un mutuo generale.

I venditori possono bloccare la proprietà extra in detenzione di carta

Se vendesse una proprietà e chiedesse di assumere parte del finanziamento, un venditore può proteggere meglio la propria posizione se può convincere l'acquirente a utilizzare altre proprietà che possiedono come ulteriore sicurezza per il prestito. Forse un investitore a casa in affitto per famiglie con un portafoglio significativo sta cercando di trasferirsi negli investimenti in appartamenti. 

Viene trovato un progetto, ma il venditore deve riprendere parte del finanziamento. Possono farlo solo se l'acquirente usa alcune altre proprietà per dare al venditore una maggiore sicurezza. Come possiamo vedere, ci sono motivi di business molto validi per l'utilizzo di un mutuo immobiliare generale. Se sono presenti alcuni o tutti questi criteri, acquirenti, venditori e finanziatori dovrebbero considerare questa alternativa.