Nozioni di base sulle leggi sulla stabilizzazione degli affitti

Le leggi sulla stabilizzazione degli affitti sono in circolazione dalla metà degli anni '00. Questi regolamenti avevano lo scopo di proteggere gli inquilini in edifici di proprietà privata da prezzi ingiusti di affitto e aumenti degli affitti, consentendo comunque ai proprietari di aumentare l'affitto. Ecco le basi della stabilizzazione degli affitti, nonché dei pro e dei contro.

Legge di stabilizzazione dell'affitto del 1969

La legge di stabilizzazione degli affitti del 1969 era una legge emanata sotto il sindaco di New York City, John Lindsay. Si applica agli edifici in alcune contee di New York, tra cui New York City, che furono costruite tra febbraio del 1947 e marzo del 1969. Include edifici di proprietà privata con sei o più unità.

Emergency Tenant Protection Act del 1974

L'Emergenct Tenant Protection Act del 1974, noto anche come ETPA, ha ampliato le leggi sulla stabilizzazione degli affitti a New York per includere parti della contea di Nassau, della contea di Westchester e della contea di Rockland. Ha inoltre ampliato la copertura agli edifici costruiti prima del 1974.

Che in affitto alla stabilizzazione si applica generalmente a

• Edifici di proprietà privata
• Costruito tra febbraio 1947 e prima del 1 ° gennaio 1974
• Edifici con 6 o più unità

Nozioni di base sulla stabilizzazione degli affitti

• Place limite sull'importo dell'affitto che può essere addebitato
• Limitare la percentuale di aumenti dell'affitto
• Limitare la frequenza degli aumenti dell'affitto
• L'unità deve soddisfare determinati standard di abitabilità
• Inquilini autorizzati a noleggiare il rinnovo
• L'inquilino non può essere sfrattato a meno che il contratto di locazione di violazione
• L'inquilino può presentare reclami contro il proprietario

Può essere consentito un aumento degli affitti al contratto di locazione per i seguenti motivi

1. Proprietario aumento dei servizi all'inquilino o apportato miglioramenti all'appartamento degli inquilini
2. Il proprietario ha eseguito un importante miglioramento del capitale presso la proprietà
3. Difficoltà economiche del proprietario

L'unità può diventare deregolata

Gli appartamenti stabilizzati in affitto possono essere deregolati in due modi.

1. Se il reddito annuo dell'inquilino è di oltre $ 200.000.
2. Una volta che l'affitto mensile raggiunge una certa soglia. Ad esempio, se l'affitto mensile raggiunge $ 2700, l'unità diventerà deregolata. Tale importo differisce in base al comune e cambierà ogni anno.

Argomenti per la stabilizzazione degli affitti

Ci sono molte ragioni per cui le persone sono a favore delle leggi sulla stabilizzazione degli affitti. Questi includono:

• Prezzi degli affitti equo- La stabilizzazione dell'affitto è il modo per tenere sotto controllo i proprietari privati ​​e impedire loro di addebitare i prezzi oltraggiosi per i loro noleggi.
• Prezzi degli affitti a prezzi accessibili- I sostenitori della stabilizzazione degli affitti ritengono che gli alloggi a prezzi accessibili dovrebbero essere disponibili anche nelle città più costose. Credono che richiedere che determinate unità siano regolate in affitto sia l'unico modo per impedire alle persone di essere al prezzo fuori da determinate aree.
• Sicurezza abitativa- Poiché i proprietari possono aumentare l'affitto solo su appartamenti stabilizzati in affitto di una certa percentuale ogni anno, gli inquilini a lungo termine non avranno un prezzo fuori dai loro appartamenti da prezzi gonfiati di affitto.

Argomenti contro la stabilizzazione degli affitti

Ci sono anche diversi motivi per cui le persone si oppongono ad avere unità stabilizzate in affitto. Questi includono:

• Ridurre nuove costruzioni nelle aree- aree con un elevato numero di unità stabilizzate in affitto può dissuadere i costruttori dalla costruzione di nuove costruzioni nell'area. La ragione di ciò è duplice.

1. 1. Non posso competere con gli affitti bassi: se stai costruendo nuove costruzioni, vorrai ottenere l'affitto più alto possibile. Se ci sono molte proprietà stabilizzate in affitto nelle vicinanze, potresti avere difficoltà a ottenere prezzi elevati per il tuo affitto. Ad esempio, se ci sono cinque appartamenti stabilizzati con tre camere da letto che fanno pagare $ 1.000 al mese ciascuno e stai cercando di raccogliere $ 3.000 al mese per una camere da letto, potresti avere difficoltà ad attirare un inquilino.
   2. Gli edifici in deterioramento prevengono affitti elevati, oltre a competere con noleggi a basso prezzo, molti edifici stabilizzati in affitto non sono ben mantenuti. Ciò toglie i nuovi costruttori perché si preoccupano che non saranno in grado di comandare prezzi elevati per i loro noleggi in un quartiere in tale disordine.

• Aumenta il tasso di deterioramento delle unità stabilizzate in affitto- Le unità stabilizzate in affitto hanno spesso un prezzo inferiore al valore equo di mercato che un proprietario potrebbe ricevere per l'affitto. Pertanto, i proprietari possono avere difficoltà a realizzare un profitto o addirittura a pagare le bollette attuali, poiché tutte le spese per la proprietà sono ancora basate sui prezzi attuali.
  • È comune per i proprietari fare il minimo indispensabile per mantenere queste unità stabilizzate in affitto fino alle attuali codici di salute e sicurezza. Mentre lo scopo della stabilizzazione dell'affitto è proteggere gli inquilini, ha spesso l'effetto opposto, poiché gli inquilini in questi appartamenti vivono spesso in condizioni di sottopar.

Crisi abitativa nelle città degli Stati Uniti   

Molte delle più grandi città d'America, come New York e San Francisco, sono diventate una storia di due città. C'è un mix di unità di lusso a basso affitto, deterioramento dell'affitto e unità di lusso quasi inaccessibili.

La teoria è che, poiché gli individui nelle unità regolate in affitto a basso prezzo vivono più a lungo nelle loro unità con pochissimo turnover, c'è una diminuzione della fornitura di unità a prezzi accessibili in città. Pertanto, i potenziali inquilini che non sono abbastanza fortunati da avere un'unità regolata dall'affitto dovranno pagare di più per il loro appartamento a causa della carenza di unità a prezzi accessibili. L'aumento della domanda aumenta i prezzi.

Alcuni sostengono che senza regolamentazione dell'affitto, il mercato si correggerebbe e queste città di alto prezzo diventerebbero più convenienti. Queste unità stabilizzate in affitto sarebbero tornate sul mercato aperto, aumentando l'offerta di appartamenti e la domanda regolerebbe naturalmente i loro prezzi. Mentre coloro che vivevano nelle attuali unità stabilizzate in affitto si oppongono, i milioni alla ricerca di appartamenti a prezzi accessibili trarrebbero beneficio.