Calcolo del rendimento del primo anno sul patrimonio netto per gli investimenti immobiliari

Molti investitori immobiliari sono coinvolti in proprietà multiple e utilizzano la leva finanziaria nei loro acquisti. Quando si decide la fattibilità di un investimento, una delle misure utilizzate è il rendimento previsto sul capitale proprio nel primo anno.

Se due proprietà sono simili, quella che produrrà il miglior rendimento del primo anno potrebbe essere l'investimento a breve termine. Per scoprirlo, è necessario determinare il flusso di cassa al netto delle tasse (CFAT). Per questo esempio, assumeremo un CFAT di $ 11.000. Il contante investito nell'acquisizione della proprietà, ad esempio come acconto, rappresenta il prossimo pezzo dell'equazione. Diciamo che l'acquirente ha messo giù $ 170.000. Dobbiamo quindi dividere il CFAT in base alla liquidità investita per calcolare il rendimento sul capitale proprio:

$ 11.000 / $ 170.000 = .065 o 6.5% 

È possibile utilizzare un calcolatore finanziario immobiliare per verificare la matematica per questo e altri calcoli quando si acquista una proprietà. 

Investimento per proprietà in affitto è un ottimo strumento per costruire ricchezza. L'investitore della proprietà in affitto vuole due cose principalmente: 1) flusso di cassa positivo mensile e 2) valore e apprezzamento azionario. 

Tendenze della proprietà in affitto

La domanda di alloggi in affitto è cresciuta come hanno fatto gli affitti e nel 2018, più persone nella U.S erano affittuari rispetto ai proprietari di case. Questa tendenza dovrebbe continuare. I millennial, i più simpatici acquirenti di case per la prima volta, stanno ritardando l'inizio delle famiglie e della proprietà della casa perché stanno ancora pagando i livelli record di debito di prestito studentesco dopo essersi laureato in una recessione che ha bloccato i loro guadagni.

La più grande sfida ora è trovare occasioni, soprattutto se cercano proprietà pronte per l'affitto. Con l'aumentare della domanda di affitto, è possibile aumentare gli affitti, con conseguente migliore flusso di cassa.

Flusso di cassa e benefici

Gli investimenti immobiliari hanno alcuni vantaggi non offerti al mercato azionario o investitore del mercato obbligazionario. Gli interessi, le tasse e l'assicurazione dei mutui sono deducibili dal reddito da locazione. Inoltre deducibili sono spese operative come riparazioni, manutenzione, raccolta dei rifiuti, acqua e fognature, tasse di gestione, tasse, assicurazione e altro ancora,

Il Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), che ha avuto effetto per l'anno fiscale 2018, pone le restrizioni sugli interessi deducibili per i proprietari di case. Questi cambiamenti, tuttavia, non influiscono sul settore immobiliare in affitto, a meno che non sia occupato dal proprietario. C'è ancora una cancellazione annuale per l'ammortamento calcolato oltre 27.5 anni. Inoltre, il TCJA consente fino al doppio della detrazione della Sezione 179 nel primo anno, se queste detrazioni non creano una perdita netta sull'investimento. Lo scambio differito fiscale 1031 può essere utilizzato per spingere le imposte sulle plusvalenze in avanti se le regole sono seguite per la vendita di una proprietà a profitto e lo stabilisce il denaro in un'altra proprietà.

Equità e debito

La storia ha dimostrato che a lungo termine, le probabilità sono che il valore di una proprietà aumenterà. Mentre paghi il mutuo, stai anche costruendo equità, ciò significa che quando decidi che è ora di vendere, dovrebbe esserci anche una ricompensa a tal fine.