Legge sull'agenzia immobiliare Come viene creata l'agenzia

Agenzia espressa

L'agenzia espressa è creata da un accordo orale o scritto tra il preside e l'agente. Indica il loro espresso intento per questo stato rappresentativo.

Nel settore immobiliare, l'agenzia è normalmente creata da un accordo di quotazione scritta con un venditore o un accordo di agenzia dell'acquirente con un acquirente. Alcuni stati consentono accordi verbali, ma la maggior parte no.

Agenzia implicita

È anche possibile creare una relazione di agenzia con le azioni delle parti. Questo si chiama agenzia implicita. Se un agente immobiliare assume responsabilità che normalmente sono quelle di un agente ma che non ha firmato un accordo di agenzia, può comunque essere considerata un agente tramite agenzia implicita. Allo stesso modo, se il cliente chiede all'agente consigli o azioni normalmente quelle in agenzia, allora potrebbe essere creata un'agenzia implicita.

Alcuni stati hanno creato una legislazione specifica che afferma che nessuna agenzia può esistere senza un accordo di agenzia scritta. Questo aiuta a evitare un'agenzia implicita accidentale.

Non diventare un doppio agente non divulgato

Negli stati che non hanno escluso l'agenzia implicita, se hai uno status di rappresentazione dell'agenzia con il tuo cliente di quotazione, fai attenzione a ciò che fai se stai lavorando con un acquirente interessato a tale elenco. Innanzitutto, dovresti divulgare lo stato dell'agenzia all'Acquirente e quindi non assumere compiti che implicano che tu sia anche il loro agente.

Il modo in cui è fatto per lo più oggi

La mia licenza è sospesa nel New Mexico, ma in passato ho anche tenuto licenze di broker in Texas e Colorado. Molti stati ora hanno documenti e divulgazioni che supportano "intermediazione di transazioni", o chiamati con altri nomi, la rappresentazione di un acquirente o un venditore senza "agenzia"."Il termine agente immobiliare raramente significa più in questi giorni.

Quindi, posso prendere un elenco e non essere un agente per il venditore, ed è esattamente quello che ho sempre fatto. L'unica volta che la questione dell'agenzia ha mai inventato un acquirente o un venditore era se stavo lavorando con un avvocato o un giudice. Per qualche motivo, li ho attratti con il mio sito web. Non volevano che fossi il loro agente a causa della responsabilità vicaria. 

La responsabilità vicaria mette a rischio il cliente dell'agente per le attività del proprio agente. Quindi, se dovessi fare qualcosa di sbagliato o fare un errore, anche il mio cliente sarebbe ritenuto responsabile. Queste persone legali sapevano che non volevano quel rischio, anche se sapevano che seguivo attentamente le regole.

Quando ho lavorato con gli acquirenti, ho sempre lavorato come broker di transazioni, mai un agente. Non hanno quasi mai chiesto e il nostro modulo di divulgazione statale ha chiaramente stabilito i miei doveri al mio cliente. Qui sono direttamente dalla legge:

 UN. Onestà e ragionevole cura come stabilito nelle disposizioni di questa sezione;

 B. Conformità con le leggi locali, statali e federali e fieri e le leggi anti-discriminazione, la legge sulla licenza immobiliare del New Mexico e le regole della Commissione immobiliare e altre leggi e regolamenti locali, statali e federali applicabili;

C. Prestazioni di tutti gli accordi scritti realizzati con il cliente o il cliente;

D. Assistenza al cliente o al cliente del broker nel completare la transazione, se non diversamente concordato per iscritto dal cliente o dal cliente, incluso:

1. Presentazione di tutte le offerte o contropro-officini in modo tempestivo; E
2. Assistenza nel rispettare i termini e le condizioni del contratto e la chiusura della transazione; Se il broker nella transazione non fornisce il servizio, la consulenza o l'assistenza descritti nei paragrafi (1) e (2) della sottosezione D di 16.61.19.8 NMAC, il cliente o il cliente deve concordare per iscritto che il broker non dovrebbe fornire tale servizio, consulenza o assistenza e il broker rivelerà l'esistenza di tale accordo per iscritto agli altri broker coinvolti nella transazione;

E. Riconoscimento da parte del broker che potrebbero esserci questioni relative alla transazione che non si trovano al di fuori del broker associato o delle conoscenze o delle competenze del broker qualificante e che il broker associato o il broker qualificante suggerirà che il cliente o il cliente chieda consulenza di esperti su tali questioni;

F. Contabilità prompt per tutto il denaro o la proprietà ricevuta dal broker;

G. Divulgazione scritta al proprio cliente o cliente e ad altri broker coinvolti nella transazione di qualsiasi potenziale conflitto di interessi che il broker ha nella transazione, incluso ma non limitato a:

1. Qualsiasi relazione di intermediazione scritta che il broker ha con qualsiasi altra parte della transazione o;
2. Qualsiasi interesse materiale o relazione di una natura aziendale, personale o familiare che il broker ha nella transazione;
3. Altre opzioni di relazione di intermediazione disponibili nel New Mexico;

H. Divulgazione scritta di eventuali fatti materiali avversi effettivamente noti dal broker associato o broker qualificante sulla proprietà o sulla transazione, o sulla capacità finanziaria delle parti alla transazione per completare la transazione; I fatti negativi sui materiali che richiedono divulgazione non includono alcuna informazione coperta dalle leggi federali sull'edilizia abitativa o dal New Mexico Human Rights Act;

 IO. Manutenzione di qualsiasi informazione riservata apprese nel corso di qualsiasi precedente relazione di agenzia a meno che la divulgazione non sia con il consenso dell'ex cliente o è richiesta dalla legge;

J. Se non diversamente autorizzato per iscritto, un broker associato o un broker qualificante non deve divulgare al proprio cliente o cliente durante la transazione che il loro cliente o cliente del venditore ha precedentemente indicato che accetterà un prezzo di vendita inferiore al prezzo richiesto o elencato di una proprietà; che il loro cliente o cliente dell'acquirente ha precedentemente indicato che pagherà un prezzo superiore al prezzo inviato in un'offerta scritta; la motivazione del proprio cliente o cliente per la vendita o l'acquisto di proprietà; che il loro cliente o cliente del venditore o il cliente o il cliente dell'acquirente accettano termini finanziari diversi da quelli offerti; o qualsiasi altra informazione richiesta per iscritto dal broker associato o dal cliente o cliente del broker qualificante di rimanere confidenziale, a meno che non sia richiesta la divulgazione dalla legge.

Che si occupa di qualsiasi preoccupazione che i miei clienti potrebbero aver avuto.