Cos'è un fatto materiale?

Un fatto rilevante negli immobili sono le informazioni che, se noto, potrebbero far sì che un acquirente prenda una decisione diversa di rimanere in un contratto di acquisto o al prezzo pagato o ricevuto per la proprietà. Le proprietà sia residenziali che commerciali possono essere influenzate dai requisiti di divulgazione dei fatti materiali.

La maggior parte delle leggi statali richiede che un agente immobiliare debba divulgare tutti i fatti materiali noti.

Cos'è un fatto materiale?

Un fatto materiale deve essere proprio questo, un fatto supportabile. Deve sminuire il valore della proprietà o rappresentare un pericolo per gli occupanti. Ma potrebbero anche essere semplicemente informazioni che influenzerebbero la legittimità e l'applicabilità del contratto.

• Nome alternativo: Fatto avverso materiale

I dettagli precisi di ciò che fa o non costituisce un fatto materiale possono variare in qualche modo per stato.

Come funzionano i fatti materiali

Agenti, broker e venditori hanno l'obbligo in tutti gli stati di divulgare o divulgare informazioni che potrebbero influire sulla salabilità di una proprietà. Ad esempio, un agente che ha mostrato una proprietà in passato che aveva danni idrici in quel momento dovrebbe divulgare queste informazioni a potenziali acquirenti, anche se il danno non è visibile anni dopo.

Gli acquirenti potrebbero riconsiderare quanto offriranno o anche se vogliono rimanere nell'affare se conoscono danni idrici significativi.

Tipi di fatti materiali

I fatti materiali possono variare dai difetti fisici a qualcosa di meno tangibile, come le voci di un fantasma che toccano le catene in soffitta.

Condizioni di casa e problemi di riparazione

I difetti noti nella struttura devono essere divulgati come fatti materiali in quasi tutti gli stati. Un potenziale acquirente cambierebbe la loro idea o la loro offerta di prezzo se avessero appreso un problema con il tetto o la fondazione.

La maggior parte dei finanziatori richiede ispezioni e valutazioni a domicilio che molto probabilmente riveleranno gravi difetti, anche se l'agente o il venditore non li divulgano. In genere non c'è nascondere queste cose.

Ad esempio, un agente immobiliare che ha lavorato principalmente come agente dell'acquirente ha mostrato una casa di un potenziale acquirente. L'acquirente ha preso un'altra decisione di acquisto dopo aver raccolto l'angolo di un tappeto di area e ha trovato una significativa base di fondamenta su gran parte del pavimento della sala principale. Il venditore e/o l'agente di quotazione avevano l'obbligo di divulgare queste informazioni.

Omicidio o morte in casa

Questa categoria è elencata come un "difetto emotivo" in alcuni stati. Include omicidi, morti o altri crimini violenti che potrebbero essere accaduti sulla proprietà.

Verificare con il tuo stato per scoprire cosa è considerato da segnalare nel caso di difetti emotivi. Potrebbero esserci limitazioni sui tempi e le morti per cause naturali o suicidio.

Un tribunale della Pennsylvania ha emesso una decisione precedente secondo cui un precedente omicidio in una casa non era un fatto rilevante e non aveva bisogno di essere divulgata, ma questo è solo uno stato. Avrai sicuramente voglia di esaminare le regole del tuo stato se hai consapevole che un omicidio è stato commesso in casa. Un tribunale della California ha fatto il contrario e ha governato per un acquirente a cui non è stato detto gli omicidi in una casa che hanno acquistato. 

A volte anche morti violente devono essere divulgate, anche se non erano tecnicamente o legalmente considerati omicidi. Un esempio sarebbe una sparatoria di autodifesa di un intruso di casa all'interno della casa.

Case infestate

Le storie di fantasmi, ossessionanti e attività paranormali non sono considerate un fatto materiale in molti stati. Si dice che la proprietà si trovi vicino a un antico sito di sepoltura, o forse un precedente proprietario ha messo da parte una parte del cortile sul retro per i loro amati animali domestici che sono passati.

A volte è meglio semplicemente fare la divulgazione se non si può essere sicuri di cosa dovrebbe essere divulgato senza fare qualche ricerca.

Animali come fatti materiali

I venditori devono rivelare se una casa ha problemi da animali o parassiti in alcuni stati. Il Texas richiede la divulgazione di sciami di api, scorpioni e animali rabbiosi, ma non sono solo problemi di animali come questo che devi considerare quando vendi la tua casa. Le questioni sugli animali possono estendersi al cane incessantemente che abbaia incessantemente o a qualcuno nel quartiere che solleva polli.

Un intermediazione in un caso Iowa ha dovuto pagare danni per non aver fatto una corretta divulgazione agli acquirenti del fatto che vi fosse una restrizione HOA di un cane per residenza. Gli acquirenti hanno scoperto e ucciso l'accordo. Le questioni stagionali hanno causato la casa a rimanere sul mercato per un po 'e vendere per meno degli acquirenti iniziali offerti. 

Requisiti per divulgare fatti materiali

Gli agenti immobiliari e i loro broker si trovano in un territorio pericoloso se non riescono a rivelare qualcosa che sanno, anche se pensano di non aver bisogno di farlo. Una buona regola da seguire è che dovresti semplicemente andare avanti e divulgare le informazioni per evitare azioni legali se ti stai chiedendo se dovresti in primo luogo.

I danni assegnati in una causa su fatti materiali non divulgati possono variare da casi punitivi in ​​casi estremamente cattivi (il premio monetario è inteso come punizione per il venditore e/o l'agente) al compensativo (il venditore e/o l'agente devono compensare l'acquirente per il costo del costo Riparare il problema). Ancora una volta, può dipendere dallo stato.

C'è una buona probabilità che possa disturbare un acquirente se le informazioni ti facessero pensare due volte a rivelarlo.

Alcuni stati, come il Maryland, fanno un ulteriore passo avanti e richiedono che i venditori e i licenziatari immobiliari debbano divulgare se anche "avrebbero dovuto" sapere su un fatto materiale.L'Oregon obbliga i venditori e i licenziatari a chiedere consulenza di esperti se pensano che potrebbe esserci un problema, ma il problema è al di fuori della loro area di competenza.

La domanda è più semplice, tuttavia, per gli agenti e i broker che praticano un'agenzia per acquirenti esclusivi. Rappresentano solo acquirenti, non venditori, ed è facile mantenere i loro migliori interessi in cima alla lista.

Takeaway chiave

• Un fatto materiale sono informazioni che influenzerebbero la decisione di un acquirente di acquistare una proprietà o quanto potrebbero essere disposti a pagarla se fossero stati resi consapevoli.
• I fatti materiali possono includere danni strutturali o informazioni "emotive" sulla proprietà, come quella che qualcuno è stato assassinato lì.
• I venditori e i licenziatari immobiliari sono legalmente tenuti in tutti gli stati per divulgare i fatti materiali, ma le regole esatte per farlo e su ciò che deve essere esattamente divulgato possono variare.
• Lavorare con un agente immobiliare o un broker qualificato nella tua zona ti aiuterà a evitare più costosi errori di non divulgazione di fatti materiali.