Cos'è la copertura degli interessi di locazione?

La copertura degli interessi in locazione protegge un'azienda dalle conseguenze finanziarie della perdita di un contratto di locazione quando la proprietà viene danneggiata o distrutta. Questa copertura assicurativa è particolarmente importante quando una società sta pagando significativamente meno del tasso di mercato per affittare i propri locali. 

Molti contratti di locazione di proprietà commerciali consentiranno a un proprietario di un edificio di annullare il contratto di locazione se l'edificio diventa parzialmente o totalmente inabitabile a causa di una perdita fisica, quindi avere questo tipo di protezione può essere critico.

Cos'è la copertura degli interessi di locazione?

L'assicurazione di interesse in locazione copre la perdita finanziaria che sosterrà a causa della cancellazione del contratto di locazione. La perdita deve derivare dalla perdita fisica diretta o danni alla proprietà nei locali descritti nelle dichiarazioni. Inoltre, il danno deve derivare da un pericolo assicurato nella tua politica.

Un padrone di casa potrebbe avere il diritto di interrompere il contratto di locazione anche se la parte dell'edificio occupata dall'inquilino non è stata danneggiata. Il proprietario potrebbe avere l'opzione, ma non l'obbligo, di ricostruire la struttura se l'edificio viene completamente distrutto. Il proprietario potrebbe non essere obbligato a riparare o sostituire un edificio gravemente danneggiato a meno che e fino a quando non avranno ricevuto un pagamento assicurativo.

Come funziona la copertura degli interessi in locazione

La cancellazione di un contratto di locazione può avere un impatto forte su una piccola impresa che paga meno del tasso di noleggio in corso.

Ad esempio, supponiamo che Floyd possieda fantastiche pavimenti, un'azienda che vende moquette e altri rivestimenti per pavimenti da un magazzino. L'azienda affitta mezzo magazzino di 20.000 quadrati da Peerless Properties. Attualmente sta pagando $.50 un piede quadrato per 10.000 piedi quadrati, o $ 5.000 al mese, per i locali.

Diremo che il valore di noleggio del magazzino è $.75 un piede quadrato, o $ 7.500 al mese, rendendo questo un contratto di locazione particolarmente piacevole. Il valore del noleggio indica l'affitto che il proprietario avrebbe potuto raccogliere ai tassi di mercato. 

Floyd ha negoziato il suo contratto di locazione due anni fa quando i prezzi degli affitti nella sua area erano depressi. Gli affitti sono rimbalzati da allora, ma il contratto di locazione di Floyd non scadrà per altri tre anni, quindi è comodamente bloccato in questi termini di locazione.

L'impresa di Floyd dovrebbe probabilmente pagare altri $ 2.500 in più al mese, o $ 30.000 all'anno, ai sensi di un nuovo contratto di locazione ai tassi di mercato se lo perdesse. L'azienda avrebbe sostenuto una spesa aggiuntiva di $ 90.000 nei prossimi tre anni se avesse perso il contratto di locazione oggi e doveva assumerne una nuova.

Floyd ha aggiunto miglioramenti e miglioramenti al magazzino dall'inizio del contratto di locazione. Questi includono nuovi illuminazione, ripiani personalizzati e aggiornamenti al dock di caricamento. I miglioramenti fanno ora parte dell'edificio. Floyd non li possiede, ma avrà un interesse d'uso per il resto del suo contratto di locazione. 

Quindi il cablaggio difettoso scatta un incendio che danneggia gravemente l'edificio a tarda notte. Oltre a un po 'di fumo minore per i materiali per pavimenti, la parte del magazzino occupato da fantastici pavimenti non è influenzata dal fuoco. Tuttavia, le proprietà senza pari cancellano il contratto di locazione di Floyd.

Fantastico pavimentazione è assicurata per il danno ai suoi materiali di pavimentazione nell'ambito della sua politica sulla proprietà commerciale, ma non ha alcuna copertura per la perdita economica che subirà a causa della perdita del contratto di locazione. La società non ha inoltre alcuna copertura per la perdita dell'uso dei miglioramenti apportati all'edificio. Questi articoli non sono stati danneggiati, quindi la perdita di utilizzo non è coperta dall'assicurazione immobiliare dell'azienda.

Floyd avrebbe potuto proteggere la sua attività contro le perdite finanziarie risultanti dalla cancellazione del suo contratto di locazione acquistando la copertura degli interessi in locazione.

Questa copertura può essere aggiunta a una politica di proprietà commerciale tramite un modulo separato.

Tipi di copertura degli interessi in locazione

L'assicurazione degli interessi in locazione può includere una serie di coperture se un limite di assicurazione è mostrato nel programma di copertura:

• Interessi di locazione degli inquilini (TLI): questa è la differenza tra l'affitto mensile che paghi e il valore di locazione della proprietà, anche indicato come tasso di noleggio di mercato. L'interesse del leasing degli inquilini di Fantastic Flooring in questo esempio sarebbe $ 2.500, o $ 7.500 meno $ 5.000.
• Pagamenti bonus: questa è la parte non ammortizzata di un bonus in contanti che hai pagato per ottenere il contratto di locazione e che non ti verrà restituito. Potresti aver pagato al tuo proprietario un bonus di $ 5.000 per garantire un contratto di locazione di tre anni piuttosto che un contratto di locazione di cinque anni.
• Miglioramenti e miglioramenti: la tua attività potrebbe aver apportato miglioramenti alla tua proprietà in affitto che non è possibile rimuovere legalmente, come l'illuminazione e gli aggiornamenti di Floyd.L'interesse del leasing coperto include la parte non ammortizzata dei pagamenti che hai effettuato per miglioramenti, sebbene non includa il valore dei miglioramenti coperti da altre polizze assicurative.
• Affitto prepagato:Questa è la parte non ammortizzata dell'affitto che hai pagato in anticipo che non ti verrà rimborsato. Ad esempio, potresti aver pagato tre mesi di affitto in anticipo quando hai noleggiato la tua proprietà.

Requisiti per l'interesse del leasing netto

Il limite mostrato sulla politica per la copertura degli interessi in locazione è la somma dell'interesse di leasing degli inquilini e l'interesse del contratto di locazione mensile alla data di inizio della politica. Ad esempio, l'interesse del contratto netto all'inizio è di $ 2.333 se il tuo TLI è di $ 1.500 e il tuo MLI è $ 833. Questo è il massimo che l'assicuratore pagherà in base alla copertura degli interessi in affitto se il contratto di locazione viene annullato alla data di inizio della politica.

L'interesse del leasing netto diminuisce ogni mese durante il periodo della tua politica. Il massimo dell'assicuratore pagherà ai sensi della copertura degli interessi in locazione è il tuo interesse di leasing netto al momento della perdita se il contratto di locazione viene annullato. L'assicuratore calcolerà il tuo interesse di leasing netto aggiungendo quanto segue:

• Il tuo interesse lordo di leasing moltiplicato per il fattore di interesse in locazione per i restanti mesi del contratto di locazione nel momento in cui si verifica la perdita
• Il tuo interesse mensile in locazione moltiplicati per i restanti mesi del contratto di locazione nel momento in cui si verifica la perdita

L'interesse del contratto di locazione netto comprende due componenti: interessi di leasing degli inquilini e interessi mensili di locazione.

Interessi di locazione degli inquilini (TLI)

Ciò rappresenta il vantaggio che riceverai da un contratto di locazione favorevole nei suoi mesi rimanenti. Il tuo TLI è il valore attuale del tuo interesse di locazione lordo. È calcolato moltiplicando il tuo interesse di leasing lordo per il fattore di interesse in leasing applicabile.

Un contratto di locazione lordo è quello in cui il proprietario paga tutte le spese associate alla proprietà.Il tuo interesse di leasing lordo è la differenza tra il valore di locazione dei tuoi locali e l'affitto che paghi ogni mese. Il tuo interesse in locazione lordo sarebbe di $ 1.500, o $ 5.000 meno $ 3.500, se il tasso di mercato in affitto è di $ 5.000 al mese e la tua azienda sta attualmente pagando $ 3.500.

Il fattore di interesse in locazione deriva da una tabella che dovrebbe essere allegata alla tua politica. I fattori possono variare a seconda del tasso di interesse prevalente e dei mesi rimanenti nel contratto di locazione. Il fattore di interesse in locazione è 33.4213, supponendo che tu abbia 36 mesi rimanenti nel contratto di locazione e il tasso di interesse prevalente è del 5%. Il tuo interesse di leasing netto è di $ 1.500 volte 33.4213 o $ 50.132.

Interessi di locazione mensile (MLI)

L'interesse mensile di locazione riflette il tuo costo mensile per pagamenti bonus, miglioramenti e miglioramenti e affitto prepagato. Questi articoli non si applicheranno se non hai pagato un bonus, se non hai apportato miglioramenti o se non hai pagato l'affitto in anticipo.

L'interesse mensile di locazione per ciascun articolo deve essere calcolato separatamente se si desidera includere questi costi. Il tuo costo originale sarebbe diviso per il numero di mesi rimanenti nel contratto di locazione quando hai effettuato le spese per ogni articolo. Ad esempio, il tuo MLI sarebbe $ 25.000 diviso per 30 o $ 833, se avessi sei mesi nel tuo contratto di locazione di 36 mesi e hai speso $ 25.000 per i miglioramenti.

Takeaway chiave

• La copertura degli interessi in locazione protegge gli inquilini commerciali dal perdita di un contratto di locazione favorevole a causa dei locali che diventano parzialmente o totalmente abitative.
• I proprietari commerciali possono annullare un contratto di locazione in queste circostanze, lasciando un inquilino per affrontare una spesa aggiuntiva significativa nel noleggio di nuovi locali, forse a un tasso di mercato più ripido.
• Questa copertura può includere pagamenti bonus, miglioramenti e miglioramenti e interessi di leasing degli inquilini.
• Il più assicuratore pagherà per una perdita è l'interesse di leasing netto al momento della perdita.