Una vera negoziazione di preclusione con la banca

Questo processo di negoziazione della vita reale, dettaglia in dettaglio l'esperienza di un acquirente che si occupa di una banca per l'acquisto di una proprietà di preclusione. La banca ha acquistato il prestito in un pacchetto separato dal prestatore originale o almeno quello che lo aveva tenuto quando si è verificato il default.

I negoziati hanno richiesto poco più di una settimana e mezza e la banca sembrava ignorare intenzionalmente i problemi della casa che stavano cercando di scaricare. Ma, alla fine, l'acquirente ha trionfato perché non hanno smesso e hanno preso in considerazione tutti i fattori.

I fatti di preclusione

Il valore della casa era compreso tra $ 225.000 e $ 300.000 in tempi migliori. Il prezzo di listino originale della banca era di $ 179.000. L'offerta dell'acquirente è stata effettuata circa sei mesi più tardi quando la casa è stata elencata a $ 119.900.

La casa aveva bisogno di un nuovo sistema settico su molto che era troppo piccolo per un campo di lisciviazione in un'area con leggi ambientali molto rigide. Il processo per ricevere la varianza per la detenzione di serbatoi avrebbe dovuto richiedere da 30 a 45 giorni, con un risultato che non era garantito.

La banca era molto chiaro che non avrebbe fatto dichiarazioni in merito alla condizione e non avrebbe pagato per alcuna riparazione.

L'offerta dell'acquirente

L'acquirente ha ricevuto alcune stime iniziali per i lavori settici prima di fare la prima offerta. All'epoca non c'erano altre offerte sul tavolo, anche se la casa veniva mostrata un po '. Sembrava essere sorprendentemente buone condizioni, richiedendo l'aggiunta di un riscaldatore per un'occupazione immediata se la settica aveva ragione.

L'acquirente ha offerto $ 108.000 con il 20% in calo, a seconda della concessione della varianza settica e del venditore che paga $ 10.000 per l'installazione settica prima di chiudere. Il prestatore dell'acquirente lo richiedeva.

La casa era un furto a pieno prezzo richiesto, anche se la settica doveva essere sostituita dopo la chiusura a spese dell'acquirente. Ma l'acquirente non aveva abbastanza denaro per farlo, quindi doveva essere fatto dal venditore o almeno doveva essere finanziato nel prezzo. 

Articoli di contesa

La banca userebbe solo moduli di contropiede, ribadendo ogni elemento di negoziazione in ciascuno. Le forme sembravano generate dal computer.

La banca voleva una data di chiusura troppo presto per garantire che la varianza potesse essere approvata in tempo e la settica installata prima della chiusura. Voleva $ 100 al giorno dall'acquirente se superava quella data "senza colpa del venditore."

Il primo controstituzione della banca ha dichiarato che non avrebbe pagato per un sondaggio, ma avrebbe accreditato all'acquirente $ 1.500 per i costi di chiusura. Non ha offerto di pagare nulla per l'installazione settica. Il contatore era al prezzo di listino completo di $ 119.900.

I negoziati

Negoziati incentrati sul prezzo di vendita, il costo settico, i costi di sondaggio/chiusura e la clausola dei danni da $ 100 al giorno con il breve periodo fino alla chiusura. Ogni contatore dall'acquirente ha chiesto di più e di rimuovere qualsiasi pagamento di danni se l'acquirente non è riuscito a completare questi articoli in tempo a causa di ritardi nella contea.

Il risultato

Alla fine, ci è voluto un po 'di creatività per fare l'accordo, ma è stato fatto. L'acquirente ha fatto un contropiede finale e la banca è tornata con un ok su di esso.

Il prezzo di vendita sarebbe di $ 120.500, anche se l'acquirente aveva ottenuto la banca fino a $ 112.000 durante il processo. Il venditore pagherebbe una commissione iniziale di $ 1.500 per ottenere il processo di varianza settica, oltre a $ 10.000 per un nuovo sistema settico e $ 500 per la chiusura dell'acquirente. E la data di chiusura è stata estesa.

Come è successo?

L'acquirente ha portato la banca a prendere l'accordo e sborsare $ 12.000 inviando il contatore finale con il prezzo di vendita è aumentato da $ 112.000 con quasi nessun'altra concessione.

Questo è un prezzo di vendita netto di $ 108.500, ma l'acquirente non avrebbe bisogno di contanti diversi dal 20% per l'acconto e altri costi di chiusura. Era un grande affare per l'acquirente, che avrebbe chiuso in una casa che era pronta per $ 50.000 in più in equità immediata.

Mai arrendersi

Il punto è mai smettere con una banca. Finché continuano a tornare con le contro-offer, fai lo stesso. Ad un certo punto, farai un affare e potrebbe essere migliore di quanto ti aspettassi.